Нотариальное удостоверение сделок имеет ряд преимуществ перед заключением договора в простой письменной форме. В ст. 163 ГК РФ раскрывается сущность нотариального удостоверения сделки, а именно под этим понимается проверка законности заключаемой сделки.

Расскажем подробнее, чем занимается нотариус, для чего нужно нотариальное сопровождение сделок, а также какие именно сделки с недвижимостью должны заключаться обязательно через нотариуса.

Зачем нужен нотариус

Нотариус – это лицо, наделенное полномочиями совершать нотариальные действия. Это независимая третья сторона, главной целью деятельности которой является защита прав и законных интересов граждан.

Нотариус выступает свидетелем сделки, проверяя ее законность. Подпись и печать нотариуса на договоре купли-продажи и ином документе служит подтверждением и гарантией того, что ничьи права в сделке не ущемляются.

Услуги нотариуса по заверению сделок с недвижимостью

Продажа квартиры через нотариуса: когда нужно обязательно, а когда можно обойтись без этого

Большинство сделок с недвижимым имуществом заключается в простой письменной форме. Каждый человек имеет полное право самостоятельно подготовить пакет документов, не обращаясь к услугам юриста или нотариуса. Это касается сделок по отчуждению любой недвижимости: квартиры, дома, дачи, земельного участка, комнаты в коммуналке. По общему правилу такие сделки заключаются в простой письменной форме, но стороны могут добровольно прийти к решению оформить сделку нотариально. Помимо этого, в отдельных случаях без обращения к нотариусу не обойтись.

Следовательно, заключать сделку с недвижимостью через нотариуса необходимо:

  • в случаях, прямо прописанных в законе;
  • по добровольному соглашению сторон, даже если законодатель не требует этой формы.

Рассмотрим детально все случаи, когда требуется заверение сделки в нотариальной конторе.

1. Недвижимое имущество находится в долевой собственности

Если жилье разделено между несколькими собственниками на доли (даже микродоли), то все сделки, в которых объектом выступает такое имущество, должны быть удостоверены у нотариуса согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данное требование закона объясняется тем, что преимущественное право на выкуп отчуждаемой доли принадлежит остальным собственником квартиры или другой недвижимости (ст. 250 ГК РФ). Исключение касается только случая, если все собственники захотят одновременно продать свои доли по одному договору.

Продавец должен в письменном виде направить всем дольщикам предложение о приобретении доли или об отказе от покупки. Желательно отправлять заказное письмо с уведомлением о вручении и сохранять квитанцию об отправке. Если в течение месяца среди остальных участников долевой собственности не найдется желающих выкупить долю, то продавец имеет законное право продать ее любым третьим лицам. Соблюдение всех этих требований и проверяет нотариус. Нотариальное заверение сделки служит подтверждением того, что законные права и интересы дольщиков не нарушаются.

2. Имущество покупают супруги в долевую собственность

По общему правилу недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. Поэтому если супруги покупают жилье в долевую собственность, то им принадлежат свои части, обычно по ½ (если в сделке не будут участвовать дети). Однако части можно поделить и любым другим образом по договоренности супругов. Такие сделки тоже требуют нотариального заверения, так как содержат в себе элементы брачного договора (который тоже составляется и заверяется в нотариальной конторе).

3. Одним из собственников имущества является несовершеннолетнее или недееспособное лицо

Российское законодательство гарантирует особую защиту жилищных и имущественных прав отдельных категорий граждан, таких как несовершеннолетние дети, лица с ограниченной дееспособностью и признанные в судебном порядке недееспособными. Нотариальное заверение сделки с недвижимостью в этом случае означает, что условия проживания детей и недееспособных граждан после отчуждения собственности не станут хуже. По этой причине законные представители несовершеннолетнего должны предоставить документ, подтверждающий, что ребенок получает долю в новой недвижимости, причем эта доля не должна быть меньше, чем в прежнем месте жительства. Кроме нотариального удостоверения во всех сделках с детьми требуется получить разрешение органов опеки – в обратном случае сделку могут признать недействительной.

Если ребенок просто проживает или даже прописан в жилом объекте, но не является его собственником, то нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием для продажи.

4. Сделки с договором ипотеки

Обязательное нотариальное удостоверение обязательно далеко не для всех сделок с участием ипотечного договора, а только для тех, в которых в залог у банка оформляется не приобретаемая недвижимость, а иной объект, находящийся в долевой собственности у нескольких человек. Договор ипотеки заверяется нотариально в присутствии залогодателей и кредитного специалиста. Это требование призвано обезопасить кредитора от рисков, связанных с неисполнением заемщиков своих обязательств.

5. Отчуждение части (доли) компании

В соответствии с положениями ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» нотариального заверения требуют все сделки, связанные с отчуждением доли в капитале компании. Это касается как купли-продажи, так и мены, дарения, залога, зачета взаимных требований, уступки права. В обратном случае эти сделки не имеют юридической силы. Нотариус должен удостовериться, что доля ООО продается по цене не меньшей, чем указано в положениях Устава.

Купля-продажа недвижимости через нотариуса в 2022 году: комплект документов

Ваша ситуация подходит под вышеперечисленные случаи, либо вы решили оформить сделку у нотариуса в добровольном порядке? В любом случае, прежде всего нужно собрать пакет документов, который нотариус затребует для проверки и подготовки текста договора.

В нотариальную контору нужно предъявить следующие документы:

  • удостоверения личности участников сделки в оригинале (паспорт, загранпаспорт, свидетельство о рождении);
  • подтверждение получения в собственность недвижимого имущества (договор купли-продажи у прежних собственников, завещание, договор дарения, решение суда и т.д.); выписку из домовой книги;
  • подтверждение отсутствия долгов по ЖКХ;
  • доверенность на совершение действий от отсутствующих собственников;
  • нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
  • согласие органов опеки;
  • письменный отказ других участников долевой собственности от покупки преимущественного права.

Обращаем ваше внимание на то, что данный перечень документов для сделки с недвижимостью является предварительным. Нотариус может затребовать для проверки дополнительные справки, свидетельства, договоры, сертификаты. Окончательный комплект документов зависит от ситуации и способа совершения сделки. Чтобы узнать полный перечень документов, вы можете обратиться в наше агентство недвижимости по указанному номеру телефона или воспользоваться формой обратной связи.

Нет никакой необходимости предоставлять кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН – нотариус сам запросит и получит необходимые сведения из реестра недвижимости за минимальные сроки, обычно не превышающие один рабочий день.

Порядок оформления сделки у нотариуса

Нотариальное заверение не начинается сразу же подписанием договора – этому предшествует еще несколько этапов.

  1. Подготовка предварительного договора. Подготовка проекта сделки – это важный шаг, необходимый для спокойствия и безопасности обеих сторон. Предварительный договор необязательно составлять и заверять у нотариуса, юриста или риэлтора, но это не говорит о его «простоте». Чтобы не упустить из виду существенных деталей, о которых важно договориться заранее, лучше обратиться к услугам опытного специалиста. В предварительном договоре обязательно должны быть прописаны основные нюансы сделки, а именно: характеристики объекта недвижимости, его цена, размер задатка, сроки (снятия с регистрации, подписания основного ДКП, передачи ключей), порядок расчетов, штрафные санкции в случае нарушения сроков, личные данные и подписи обеих сторон. Предварительный договор имеет юридическую силу только в том случае, если он составлен в письменной форме.
  2. Предоставление необходимых документов (смотрите список выше) в нотариальную контору. На этом этапе нотариус проверяет недвижимость на предмет арестов, обременений, запрещений; участников сделки по вопросам банкротства, признания недееспособности; имущественные права продавца и полномочия распоряжаться недвижимостью; лиц, прописанных в квартире (осложнения могут вызвать граждане, которые в текущий момент находятся в местах заключения). В интересах нотариуса досконально проверить документы и убедиться, что сделка не может быть оспорена в судебном порядке.
  3. Составление нотариального договора отчуждения недвижимости. Договор составляется не самим нотариусом, а его помощником. На данном этапе участники сделки должны быть особенно внимательны. Задача нотариуса состоит в том, чтобы нотариальная сделка не была признана оспоримой или ничтожной. Нотариуса не беспокоит, будут ли выполнены условия договора. Поэтому в интересах участников сделки с недвижимостью очень внимательно и скрупулезно прочитать текст составленного договора. Пускай это займет много времени, но зато после вы будете совершенно спокойны! Если в документе есть моменты, которые вас смущают, не стесняйтесь попросить нотариуса их разъяснить или внести правки в договор. Обязательно установите и закрепите в договоре штрафные санкции за неисполнение обязательств (сроков, условий расчета, вселения). После ознакомления с текстом, обе стороны в присутствии нотариуса должны подписать документ. Если продавцов (покупателей) несколько, то должна стоять подпись каждого из них. Законные представители (родители, опекуны, попечители) подписываются за несовершеннолетних детей или за недееспособных граждан. Подготовка договора купли продажи недвижимости, стоимость которой сильно разнится по регионам – одна из самых востребованных услуг, оказываемых нотариусом.
  4. Подписание договора нотариусом. Договор вступает в силу и становится обязательным для исполнения только после подписания его всеми сторонами и удостоверения нотариусом подписью и печатью. Акцентируем внимание на том, что действие одновременно делает ничтожным предварительный договор – все соглашения, указанные в нем, но не прописанные в основном договоре, теряют юридическую силу.
  5. Передача договора с необходимым пакетом документов на регистрацию в Росреестр. Согласно положениям ст. 425 и 433 ГК РФ, сделка с недвижимостью вступает в силу после прохождения процедуры государственной регистрации. Этот шаг хоть и вторичен, но обязателен. Если ранее хлопоты, связанные с передачей документов в регистрационный орган ложились на плечи исключительно участников сделки, то теперь нотариус имеет право сам подать заявление на переход права собственности, причем переслать документом в электронном виде он должен в кратчайшие сроки – в течение одного рабочего дня. Процедура упростилась, сократились сроки регистрации – всего одни сутки с момента поступления сведений об уплате госпошлины. Если подавать заявление самостоятельно в орган Росреестра или через МФЦ, то его рассмотрение может занимать около недели. Услуга подачи заявления оказывается бесплатно, требовать доплат за совершение этого действия нотариус не имеет права.
  6. Получение выписки из ЕГРН.

Таким образом, алгоритм действий будет выглядеть следующим образом:

  1. Собрать оригиналы всех нужных документов.
  2. Обратиться в нотариальную контору.
  3. Явиться с полным пакетом документов.
  4. Оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности на недвижимость (для физических лиц – 2 тысячи рублей, для организаций – 22 тысячи рублей).
  5. Подписать договор.
  6. Дождаться регистрации сделки (до 3 рабочих дней). Получить экземпляр договора и выписку ЕГРН.

Таким образом, результатом оказания услуги является удостоверенный нотариусом документ и получение выписки из ЕГРН в электронном или в бумажном виде.

Сделка купли продажи квартиры через нотариуса: цена

Итоговая сумма, которую нужно приготовить перед визитом нотариусу, рассчитывается из нескольких составляющих:

  • Стоимость оформления договора купли-продажи недвижимости (колеблются в пределах от 3 до 10 тысяч рублей).
  • Оплата за нотариальное заверение сделки. В какую бы контору вы ни обратились, в каком бы регионе это ни происходило, тарифы одинаковые на территории всей страны. Они закреплены, прежде всего, в нормах Налогового кодекса и Основ законодательства РФ о нотариате. Так, согласно положениям ст. 333.24 НК РФ, обязательное удостоверение договора рассчитывается следующим образом: 0,5% от суммы договора, однако оплата не должна быть меньше 300 и больше 20 000 рублей. Если сделка с недвижимостью не подлежит обязательному нотариальному заверению, но все же удостоверяется у нотариуса по взаимной и добровольной договоренности сторон, то нотариальный тариф будет зависеть от двух факторов: наличия родственных связей между сторонами и суммы сделки. Полную и точную информацию об актуальных тарифах, а также таблицу с примерами расчетов можно прочитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Так вы можете прикинуть, сколько составит стоимость за оформление покупки дома с земельным участком через нотариуса, либо любой другой недвижимости.
  • Госпошлина за регистрационные действия (2 000 руб).

Кто должен платить? Данный вопрос законодателем не урегулирован, поэтому нотариусу все равно, кто из сторон будет вносить оплату. Договориться необходимо заранее. Несмотря на то, что продавцы в сделке с недвижимостью являются выгодоприобретателями, на практике обычно нотариальные расходы делятся поровну, а вот госпошлину за переход права собственности в полном размере оплачивают покупатели. Однако бывают и такие случаи, когда услуги нотариуса полностью оплачивают прежние собственники жилья (например, когда продается квартира с выделенными детям долями).

В отдельных случаях необходимо понести дополнительные расходы. Например, если собственник недвижимости не может сам заниматься сделкой, а хочет поручить ее проведение третьему лицу. Для этого нужно узнать, сколько стоит генеральная доверенность на продажу квартиры – она тоже оформляется в нотариальной конторе. Кроме того, согласно ст. 35 СК РФ, заверения требует и согласие супруга на распоряжение общим имуществом – стоимость услуги составляет около 2 000 руб.

Итог

Оформление сделки с недвижимым имуществом у нотариуса имеет множество преимуществ. Главное достоинство такого варианта заключается в том, что признать ничтожной нотариально заверенную сделку практически невозможно, так как нотариус несет юридическую ответственность за легитимность сделки и возможные ошибки. Если же договор будет оспорен в суде, то пострадавшая сторона вправе требовать от нотариуса компенсации морального и материального вреда в полном объеме.